別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 3-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 浦添市安波茶３丁目７５３番 ②地積(㎡) 2,555  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 安波茶停 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   25 ｍ、西   25 ｍ、南   20 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 原野 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺は、宅地化が進む熟成度 の高い宅地見込地 道 路 接面道路なし 交通 施設 安波茶停南西方 140m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 無道路地であり、道路開設に困難性が認められ開発が不透明であるが、周辺は宅地化が進んでいる。新型コロナ 感染症の影響が低下したことから、昨年横ばいだった地価は微上昇となっている。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後は低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     48,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     48,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市及び周辺市町の熟成度が中上位の宅地見込地と判断した。主たる需要者は、県内外の開発業者で あると思われる。当該宅地見込地は、立地に優れており宅地開発が出来た場合、市場性は高いと判断される。新型コロ ナ感染症の影響が低下し若干市場性が上昇し価格は微上昇となっている。宅地見込地の取引価格はばらつきが大きく、 １３，０００円／㎡台から５４，０００円／㎡台まで様々であることから需給の中心は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、浦添市及び周辺市町の宅地見込地の取引事例を基に求めたものであり、市場性を反映し実証的な価格であ る。控除法による価格は、開発業者の投資採算性に着目した価格である。新型コロナによる影響は低下したが不安定な 経済情勢等の要因を投下資本収益率に適切に反映させることが困難で信頼性がやや劣ると判断した。本件においては、 比準価格を採用し、控除法による価格を参考にし、一般的要因の動向も考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     47,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.1 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の浦添市の人口はほぼ横ばいである。住宅 地及び宅地見込地の地価への新型コロナ感染症の影 響は低下している。 周辺は市街化が進んだ地域であり、新型コロナ感染 症の影響は低下しているため若干地価は上昇に転じ た。 特に個別的要因の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他