別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字前田黒島原８６２番１２３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 経塚 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   160 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４９年頃の開発団地（浦 添グリーンハイツ） 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 経塚駅北方 350m 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした戸建住宅地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。駅近の 住宅地域で需要は根強く地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、浦添市の区画整理地域等の住宅地域を類似地域とする圏域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人 も含まれる。モノレール駅周辺の住宅地への需要は根強く、供給は少ないことから地価水準は上昇傾向で推移している 。市場の中心価格帯は、土地１５０㎡程度で２，３００万円程度、木造の新築戸建物件で４，５００万円程度の取引が 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、標準地の画地条件の 制約や昨今の建築費高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送 った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [103.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持 ち直している。当市の人口は増加傾向にある が、新設住宅着工件数は減少している。 　古くからの開発団地で住環境に大きな変化 は見られないが前述のとおり地価は強含みに ある。 　適正規模の整形地であり、最有効使用との 関連においても適正配置が可能であり、競争 力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％