別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 浦添 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -12 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市仲間３丁目３３４番１５２ ｢仲間３－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 戸建住宅が建ち並ぶ 街区整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 浦添前田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ　市道 交通 施設 浦添前田駅　南西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅を主とする区画整然とした住宅地域である。モノレール駅の開業等により利便性が向上したことか ら住宅需要は強含み、地価も上昇傾向にある。今後も当面の間、上昇傾向を維持していく予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市内の住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は浦添市内に居住するエンドユーザーであり、この ほか隣接市町村等の転入者もみられる。近隣地域は比較的閑静な分譲住宅地域であり、モノレールの新駅の開業により 利便性も向上し、那覇市への通勤圏内の住宅地として需要が強含んでいる。取引の中心価格帯は、土地で総額３０００ 万円台前半程度、中古戸建住宅で４０００～４５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場の熟成度が低く、また、現在の建築費や賃料水準で は合理的な賃貸経営を想定することが困難であると判断し、収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。 比準価格は実際に取引された事例に基づき適切に試算しており、市場性を反映した規範性の高い価格が求められた。よ って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [103.7] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる停滞から回復の 期待感が高まっており、浦添市内の不動産市 況でも活性化の動きがみられはじめている。 地域的な変動要因は特にみられないが、堅調 な住宅需要から、居住環境、生活利便性が比 較的良好な近隣地域内の需要は強含んでいる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％