別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市宮城６丁目８３６番２９ ｢宮城６－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西4m私道 水道、下水 小湾停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道２５１号線（パイプライ ン通り）南東背後の住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 小湾停　東方 270m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、街路幅員が比較的狭く、アクセスもやや劣ることから住宅密集感もある。類似地域 間の比較において値頃感もあるため、地価は横這い傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者等も見られ る。街路幅員がやや狭く、主要道路からのアクセスが劣る地域特性から、需要競争関係においてはやや劣る面も否めな い。土地で２，０００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅等の見られる住宅地域である。標準地の画地規模においては、居住快適性を志向する取引が中心であり、 経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった。勢いはやや衰えたものの居住系宅地の取引 価格は底堅く、中古建物込みの取引も根強いものがある。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地と の比較による検討を踏まえ、新型コロナ感染症の影響も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [162.3] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。 継続する新型コロナ感染症においても、不動 産市場の一部においては、力強さを示してい る。 既成住宅地の価格水準が底堅い市内において も、街路条件、居住環境の優劣による選考は 厳しく、競争、競合関係が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％