別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浦添 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大嶺　克成   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市屋富祖３丁目３２６番２ ｢屋富祖３－２３－６｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅に共同住宅 が見られる住宅地域 南東6m市道、南西側道 水道、下水 屋富祖停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 屋富祖停　南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 屋富祖大通り背後の既成住宅地域である。周辺には一方通行路も多く、区画整然とした住宅地域に比べると市場 性は低い。新型コロナ感染症の影響はあまり見られず、昨年同様の地価上昇率となった。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の価格帯が概ね中位の既成住宅地等。主たる需要者は居宅、事務所兼居宅を所有する目的の個人と 判断した。屋富祖大通り背後の既成住宅地域である。周辺には一方通行路も多く、区画整然とした住宅地域に比べると 市場性は低い。新型コロナ感染症の影響はあまり見られず、昨年同様の地価上昇率となった。主たる価格帯は、１４０ ，０００円／㎡前後、総額では３，５００万円前後、面積は２５０㎡前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、浦添市内に生起した既成住宅地等の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、市場実態を反映し実証 的で精度が高いと判断する。収益還元法は、近年の建築費の上昇により収益価格がかなり低位にとどまり、価格判定の 指標足りえないと判断し採用を断念した。本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [104.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年の浦添市の人口はほぼ横ばいである 。住宅地の地価への新型コロナ感染症の影響 は、低下している。 戸建住宅と共同住宅が混在する地域であり、 地域要因に特に変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％