別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 石垣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字登野城村内１０４番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西3.2m市道 水道 裁判所前停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．２ ｍ市道 交通 施設 裁判所前停　北東方 240m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が少ない旧来からの住宅地域だが、近年取壊しにより空地が増えた。これらは近時の住宅向き需要の面積と 比較し、やや画地規模が大きい為、今後の有形的利用で小口化が進むかについて長期的に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地に亘る住宅地域。特にほぼ中央部に位置する登野城エリアの既成住宅地域との代替競争関 係が強い。需要者は圏内居住の一次取得者が中心だが、近年は圏外転入者や不動産業者も一部見られる。島内中心部に 対する住宅需要が全域的に強く高まっており、当圏内でも需要は堅調。一方、供給は依然低位にとどまる。土地は２５ ０㎡程度で１，３００万円前後が需要の中心だが、近時では従来水準を上回る木造分譲取引も周辺で認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要は認められるが、近年島内建築費が上昇傾向にあり、加えて狭隘な街路に接面する街路条件を考慮すると、経 済合理性を有する賃貸住宅経営が不可能と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点を踏ま え、要因比較等を経て試算され、実証的であり市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映 する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [113.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [101.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要の高まりや、アフターコロナ期待等 を反映し、令和４年市内不動産取引で件数は 昨年より微増、面積は１０％程度増加となっ た。 既存の住宅地域で経年建物も多いが、近時で は取壊しにより更地化された画地が散見され る。地域熟成度は低下したが一時的と判断す る。 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で 、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力 の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％