別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宜野湾 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１ ｢野嵩３－２９－１０｣ ②地積 　(㎡) 411   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北西3.8m市道 水道、下水 野嵩一丁目停 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 野嵩１丁目停　北東方 290m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模がやや大きい戸建住宅が多い旧来からのエリアだが、近年取壊後に区画割され、戸建分譲されるケース が周辺等で一部見られ、完売している。長期的には、地域の画地規模の小口化動向に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野嵩地区を中心に宜野湾市内に亘る旧来からの既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが 、圏外からの不動産業者も一部見られつつある。やや街路が狭く、地縁的選好性も働くが、市役所や北中城ＩＣに程近 く、市内で値頃な水準である為、需要は堅調。一方供給は依然低位。土地４００㎡程度で３５００万円前後が需要の中 心。なお木造分譲等、従来水準を上回る取引が一定量認められ、地価上昇傾向が地域に波及している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場にて供給は低位ながらも認められるが、市場熟成度は低位。かつ近年の建築費上昇を考慮すると、経済合理的 な賃貸経営が困難な為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、規模等、事例選択に留意しつつ、典型的 需要者の観点に基づき適切に補修性を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映する比準価 格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [145.7] [100.0] 100 87,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割 増の一方、取引面積は約４割減。住宅向け需 要は強いが、供給不足感が強まりつつある。 近年、北西方の米軍施設跡地にて大学病院等 移転工事の着工、総合公園計画の策定が認め られ、地域の利便性向上期待は高まりつつあ る。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％