別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宜野湾 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -10 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市宜野湾１丁目３１番 ｢宜野湾１－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.6m市道 水道、下水 長田停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 長田停北東方 280m 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既存住宅地域で熟成しており、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は底堅い 市内の需要を受け、やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市内を 中心とした地価上昇により、値ごろ感のでた宜野湾市内へ需要が波及して地価上昇が継続している。画地規模は均衡し ておらず、求められる規模も様々であるが、中心価格帯は２０００万円前後から３０００万円程度まで幅広い。新築建 売は４０００万円台後半での供給が周辺地域で時折みられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。賃貸用不動産もみられるが、収益価格は低位に 試算された。地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならず、自己使用目的取引が価格形成を支配 している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [112.2] [101.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口増加は鈍化しつつあるが、高齢化率 は県平均より低い。世帯数は増加しており、 住宅需要は底堅い。 既存住宅地域で熟成しているが、市道１１号 全線開通により利便性が向上した。需要は底 堅いと思料するが、供給が少ないことも変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％