別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宜野湾 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大山５丁目９８４番２外 ｢大山５－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 大山停 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 大山停　北西方 260m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅が立ち並ぶ既成住宅地域であり、近隣地域内に大きな変動要因はない。那覇市内へ通勤可能で幹線道路 へのアクセスに優れた利便性の良い住宅地域に対する需要は高く、今後も現状の利用が継続されると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市内の既存住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては地縁関係を有する市内在住者、も しくは周辺市町に居住する個人であり、自己使用目的の一次取得者が中心である。新型コロナの影響が弱まり景気回復 の兆しが見られる中、既存住宅地域への需要は底堅く、区画整理事業地内と比較するとやや劣るものの、取引は堅調に 推移している。取引の中心価格帯は、土地については３３０㎡前後で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は新型コロナ発生後の市況を反映し代替競争関係のある事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証 的な価格が求められた。一方、建築費高騰などにより経済合理的な賃貸経営が困難と判断し、収益還元法の採用は断念 した。需要者は自己使用を目的とした個人であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よっ て、代表標準地との検討を考慮の上、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [131.3] [102.0] 100 99,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や原油高による物価上昇が続く一方で、 新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復 が見られ、県内経済は持ち直している。 新型コロナの影響が弱まる中、既存住宅地域 に対する需要は底堅く、幹線道路へのアクセ スも良好で、周辺市からの転入需要もあり、 地価は上昇傾向。 が 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％