別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 宜野湾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 88,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市喜友名１丁目１３０番１ ｢喜友名１－２４－５｣ ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,172) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 北東4.3m市道、背面道 水道、下水 喜友名停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宜野湾市北部の旧来からの集 落地域 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 喜友名停　南方 150m 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域として熟成しており、地域の特性に変化を及ぼす要因は見当たらず、当面の間、現在の住環 境を維持すると予測する。街路条件等が劣るものの、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市内の既成住宅地域の圏域であると判断した。需要者は市内居住者が中心であるほか隣接市町村か らの転入者もみられる。市内の住宅需要は高く、区画整理地等と比較して街路条件等が劣る近隣地域でも堅調な需要が 認められ、地価水準は上昇傾向にある。土地は総額３０００万円程度、中古戸建住宅は４０００万円程度が取引の中心 とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用の戸建住宅が中心であり、賃貸市場の熟成度の低さから投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、合 理的な賃貸経営が困難であると判断し、収益価格の試算を見合わせた。本件では実際の取引事例を適切に要因比較する ことにより試算した信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [143.9] [ 99.9] 100 88,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる停滞から回復の 傾向にあり、安定した住宅需要から、環境が 良好な住宅地を中心に不動産市況は活性化し つつある。 地域的な変動要因は特にみられないが、市内 の住宅地需要は全般的に堅調な状況が続いて おり、近隣地域でも需要の高まりがみられる 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％