別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 290,000,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市港町３丁目７番１０ ｢港町３－７－５４｣ ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫兼事務所 配送センター、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北18m市道 水道、下水 市場南口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   550 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨港地区内の工業地域 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 市場南口停　東方 150m 法令 規制 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、当面は現在の環境を維持するものと予測する。利便性の高い工業地域として希少性が高く、地 価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね本島中南部の流通業務地域や工業地域と判定した。特に西海岸側の利便性の良い地域との関連性 が強い。需要者は県内外の法人事業者が中心。流通業務地域・工業地域の需要は堅調に推移しており、特に利便性の良 い工業地は希少性が高く需要超過の状況が続いている。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるた め需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己使用の倉庫・工場がほとんどであり賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は求め得なかった。比準 価格は、比較可能な事例が少数であったが適切に試算されたものと判断する。そこで、現下の経済情勢を踏まえたうえ で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の 影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直して いる。当市の人口は微減傾向。 利便性の高い工業地については希少性の高い 状況が続いている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％