鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ｂ那覇 -11	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	北西23m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	公０５Ｄ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	不整形	北西30m県道、北東20m、角地		近商 (90,200)
c	調０４Ｄ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	南西13m県道、北3m、二方路		１住居 (70,200)
d	調０４Ｄ那覇修１ -1	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、北西20m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 270,197	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,899	100 [ 95.5]	285,758	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 339,147	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	335,812	100 [ 124.5]	269,729		270,000
c	(　 ) 197,641	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	196,285	100 [ 81.5]	240,840		241,000
d	(　 ) 192,677	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	211,945	100 [ 90.3]	234,712		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

那覇 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,968,090	3,230,515	10,737,575	8,438,400	2,299,175	（　0.9768） 2,245,834	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,472,238 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	531 ㎡	25.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（部分貸）、２Ｆ～４Ｆファミリータイプ（各階４室）平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	2,387	429,660	3.0	1,288,980
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,450	261,000	2.0	522,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,212,660		2,854,980
								0

⑨年額支払賃料	1,212,660 円　×　12ヶ月　＝　 14,551,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,551,920 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 611,181 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,940,739 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,854,980 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,968,090 円　　　　（　 26,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃３３　　　　-5	2,826 ( 2,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,393 円/㎡　月額支払賃料（　 2,387 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４３　　　　-4	1,977 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	864,000 円	144,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	873,115 円	14,551,920　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,008,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,230,515 円　（　　　　　　 6,084 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,438,400 円（　　　　　 15,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,968,090 円
②総費用	3,230,515 円
③純収益　①－②	10,737,575 円
④建物等に帰属する純収益	8,438,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,299,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,245,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,472,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-17

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　松永　力也

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市赤嶺２丁目１３番１１外				②地積　(㎡)	531 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	各種店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西30m国道	水道、ガス、下水	赤嶺 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空港に近接する幹線街路沿い
の商業地域

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

赤嶺駅　北方

420m

法令

規制

準住居
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

那覇空港に近接するレンタカー事業所の建ち並ぶ国道沿い商業地域で、新型コロナ感染症拡大の影響を強く受け
ていたが感染症も落ち着きを見せ始め観光需要の回復も徐々に現れ始めつつある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 261,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として小禄地区等那覇市郊外に位置する主要幹線道路沿の路線商業地域である。需要者は県内外の事業
者が中心で個人需要者は少ない。那覇空港に近接する観光関連業者の多い国道沿線の路線商業地で潜在的需要は高くコ
ロナ渦以降の観光需要の回復傾向に伴い地価は徐々に上昇傾向にある。取引価格は規模や条件等の個別性により異なる
が、中心となる価格帯は５００㎡程度で１億３，０００万程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、小禄地区を中心に市内の広域的な類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は比較的
高い。収益価格は、自用ビルも多い地域で賃貸市場はやや弱い地域であることや近年高騰している建築費に見合うだけ
の賃料水準が追いついておらず、試算価格は低位に試算された。よって本件においては、比準価格を重視し、収益価格
を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 334,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[127.7]

[100.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は新型コロナ感染症縮小の動きによ
り主力の観光業等が徐々に回復の動きが強く
なっており不動産市況は徐々に上昇傾向に移
りつつある。

地域要因の変動は特に認められないがコロナ
感染症縮小により観光関連業は回復基調にあ
り、路線商業地の需要も徐々に戻りつつある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ｄ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	不整形	北西30m県道、北東20m、角地		近商 (90,200)
b	公０５Ｂ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北東30m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
c	調０４Ｄ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	南西13m県道、北3m、二方路		１住居 (70,200)
d	調０４Ｄ那覇修１ -1	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、北西20m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,147	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	335,812	100 [ 126.5]	265,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 390,562	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,599	100 [ 140.0]	273,285		273,000
c	(　 ) 197,641	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	196,285	100 [ 76.8]	255,579		256,000
d	(　 ) 192,677	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	211,945	100 [ 85.0]	249,347		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

那覇 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,590,902	3,102,034	10,488,868	8,028,200	2,460,668	（　0.9768） 2,403,581	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	57,228,119 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	531 ㎡	27.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（約６０㎡３ＬＤＫ各階３室）を想定した。

⑦有効率　 98.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	95.0	171.00	2,479	423,909	3.0	1,271,727
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,400	252,000	2.0	504,000
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	98.8	711.00		1,179,909		2,783,727
								0

⑨年額支払賃料	1,179,909 円　×　12ヶ月　＝　 14,158,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 711.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,158,908 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,564,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,783,727 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,590,902 円　　　　（　 25,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０５賃３３　　　　-7	3,040 ( 3,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,485 円/㎡　月額支払賃料（　 2,479 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｄ那覇公０２賃４１　　　　-2	2,997 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,498
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	822,000 円	137,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	849,534 円	14,158,908　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 959,000 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,102,034 円　（　　　　　　 5,842 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0915 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,028,200 円（　　　　　 15,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,590,902 円
②総費用	3,102,034 円
③純収益　①－②	10,488,868 円
④建物等に帰属する純収益	8,028,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,460,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,403,581 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,228,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）