鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０４Ｂ那覇 -26	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	南4.5m市道、中間画地		商業 (88,270)
b	調０４Ｄ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	南西13m県道、北3m、二方路		１住居 (70,200)
c	調０４Ｂ那覇 -14	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	公０５Ｃ那覇 -4	那覇市		建付地	（　）	不整形	南東20.5m県道、北西4m、二方路		１住居 (70,200)
e	調０４Ｃ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東20m県道、中間画地		２住居風致地区 (40,183)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	249,745	100 [ 147.8]	168,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 197,641	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	196,285	100 [ 112.7]	174,166		179,000
c	(　 ) 142,413	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,118	100 [ 87.3]	163,938		169,000
d	(　 ) 139,717	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	152,938	100 [ 90.9]	168,249		173,000
e	(　 ) 142,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	167,069	100 [ 101.9]	163,954		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

那覇 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,247,098	2,031,723	7,215,375	5,977,920	1,237,455	（　0.9768） 1,208,746	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	28,779,667 円　　　　（　 57,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	171.00	ＲＣ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	503 ㎡	16.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２室約８０㎡、２階以上は共同住宅約５６㎡２ＬＤＫ各階３室を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.00	95.0	153.90	2,155	331,655	3.0	994,965
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	171.00	95.0	162.45	1,450	235,553	2.0	471,106
							0.0	0
～

～

～

計		504.00	95.0	478.80		802,761		1,937,177
								0

⑨年額支払賃料	802,761 円　×　12ヶ月　＝　 9,633,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 478.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,633,132 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 404,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,228,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,937,177 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,558 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,247,098 円　　　　（　 18,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０４賃４３　　　　-4	1,977 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,160 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇公０４賃４４　　　　-7	1,750 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,303
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	574,800 円	95,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	472,023 円	9,633,132　×　　　　 4.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 670,600 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,031,723 円　（　　　　　　 4,039 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,977,920 円（　　　　　 11,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,247,098 円
②総費用	2,031,723 円
③純収益　①－②	7,215,375 円
④建物等に帰属する純収益	5,977,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,237,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,208,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,779,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-11

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

TEL.

鑑定評価額

84,500,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市字仲井真仲井真原６０番１				②地積　(㎡)	503 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅、営業所等の混在する商業地域	南東18m国道、西側道	水道、ガス、下水	国場停 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

国場停　北東方

160m

法令

規制

近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

経年建物が多く、近時は建物取壊しが進む。近年の建替えでは低層店舗の他、中層共同住宅も一部見られ、地域
は今後現況を維持しつつ推移すると予測するが、立体利用度や住居混在度の動向については留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市内と隣接の南風原町内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に仲井間、上間、兼城等の商業地域との代
替競争関係が強い。需要者は小売、サービス業等を営む自用目的の県内事業者が主で、規模が大きい画地については一
部県外事業者も見られる。旧来の利用形態が色濃く残り、市の外縁部に位置するが、値頃な水準で需要は底堅い。土地
は５００㎡程度で９０００万円弱が需要の中心。なお近時の建替えによる、需要への影響には長期的に留意を要する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年の建築費上昇に伴い、経年建物が多い当エリアでも賃料は緩やかに上昇しているが、依然土地価格に見合った水準
とは言い難い。結果、収益価格は低位に試算され、説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は典型的需要者の重視要因
に留意し試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性
を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 199,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[125.1]

[103.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和４年度上半期の入域観光客数は３００万
人に迫る。国の全国旅行支援等によるコロナ
禍からの回復傾向がより明確になりつつある
。

経年建物の取り壊しが複数の画地で見られる
が、跡地での建築計画が認められる為、地域
熟成度の低下は、一時的なものと判断する。

角地による選好性への影響はやや認められる
も競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力
の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５与那原 -5	島尻郡与那原町		更地	（　）	不整形	北18m国道、中間画地		近商 (90,200)
b	公０５Ｂ那覇 -11	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	北西23m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	調０４南風原 -14	島尻郡南風原町		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、東3.8m、北3.5m、三方路		準住居 (70,200)
d	調０４Ｂ那覇 -31	那覇市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		２中専駐車付置義務 (60,200)
e	調０４Ｄ那覇 -3	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	南西13m県道、北3m、二方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,665	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	135,998	100 [ 87.0]	156,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 270,197	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,899	100 [ 147.2]	185,393		191,000
c	(　 ) 155,373	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	161,029	100 [ 98.0]	164,315		169,000
d	(　 105,286) 210,572	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	211,406	100 [ 123.4]	171,318		176,000
e	(　 ) 197,641	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	197,253	100 [ 106.9]	184,521		190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

那覇 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,298,204	2,180,541	7,117,663	5,977,920	1,139,743	（　0.9768） 1,113,301	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,507,167 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	168.00	ＲＣ3	504.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	503 ㎡	15.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分貸し、上層階は共同住宅を想定。市場賃料水準に基づき、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

想定建物の賃貸形式より標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	90.0	151.20	2,296	347,155	2.0	694,310
							0.0	0
2～ 3	住宅	168.00	100.0	168.00	1,370	230,160	2.0	460,320
							0.0	0
～

～

～

計		504.00	96.7	487.20		807,475		1,614,950
								0

⑨年額支払賃料	807,475 円　×　12ヶ月　＝　 9,689,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料の為、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,689,700 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 406,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,282,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,614,950 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,298,204 円　　　　（　 18,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇調０４賃１５　　　　-5	2,416 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,211	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,296 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ那覇調０４賃３４　　　　-6	3,690 ( 3,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,636
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	574,800 円	95,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	620,141 円	9,689,700　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 670,600 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,180,541 円　（　　　　　　 4,335 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,977,920 円（　　　　　 11,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,298,204 円
②総費用	2,180,541 円
③純収益　①－②	7,117,663 円
④建物等に帰属する純収益	5,977,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,139,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,113,301 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,507,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）