鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ａ那覇 -12	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m市道、北東7.2m、角地		商業 (90,400)
b	調０４Ａ那覇 -19	那覇市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、北東8m、二方路		２低専 (70,200)
c	調０４Ａ那覇 -22	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		商業 (80,270)
d	調０４Ａ那覇 -12	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.8m市道、北西5.4m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,146	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,810	100 [ 123.1]	390,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 428,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	429,635	100 [ 109.4]	392,719		405,000
c	(　 ) 408,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	416,493	100 [ 105.3]	395,530		407,000
d	(　 ) 243,329	100 [ 50.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	464,411	100 [ 116.9]	397,272		409,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +13.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +16.5
d	その他	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 406,000 円／㎡]

那覇 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,706,225	2,632,618	9,073,607	7,051,200	2,022,407	（　0.9768） 1,975,487	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	47,035,405 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から４階は単身者向け１Ｋを想定

⑦有効率　 93.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	90.0	108.00	3,077	332,316	3.0	996,948
							0.0	0
2～ 4	住宅	120.00	95.0	114.00	2,000	228,000	2.0	456,000
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	93.8	450.00		1,016,316		2,364,948
								0

⑨年額支払賃料	1,016,316 円　×　12ヶ月　＝　 12,195,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,195,792 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 512,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,683,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,364,948 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,706,225 円　　　　（　 57,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０５賃４６　　　　-3	3,969 ( 3,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,085 円/㎡　月額支払賃料（　 3,077 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０４賃３３　　　　-15	3,593 ( 3,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,994
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	678,000 円	113,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	817,118 円	12,195,792　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 791,000 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,632,618 円　（　　　　　　 12,842 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 236,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,051,200 円（　　　　　 34,396 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,706,225 円
②総費用	2,632,618 円
③純収益　①－②	9,073,607 円
④建物等に帰属する純収益	7,051,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,022,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,975,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,035,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-9

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　玉那覇　兼雄

TEL.

鑑定評価額

82,800,000 円

１㎡当たりの価格

404,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市泉崎２丁目２番１				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北18m県道、東側道	水道、ガス、下水	県庁前 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

県庁前駅　南東方

630m

法令

規制

近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗併用共同住宅としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料
される。地価水準は経済動向の緩急に左右されるものの、緩やかな上昇基調で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 421,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市及び隣接市を走行する幹線沿線等を圏域にする。需要者は、県内法人・個人の事業者を中心とす
る。圏内商業地は、好調な観光に支えられた景気動向により、全般的に地価は堅調に推移してきたが、今般、コロナ禍
による収益低下の不安が伺え、市場マインドは慎重を期してる。土地は規模にもよるが８千万円前後、土地・建物総額
は、物件の状態・業種等によりバラツキがあり中心価格帯は明確ではない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、類似地域の賃貸事例により試算したもので一定の規範性は認められるが、新築物件に係る賃料水準の把握
に限界があり、相対的に説得力が弱いと判断される。比準価格は、類似性のある事例を中心に求めており実証的である
。よって、類似性等を吟味して求められた市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    400,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要
急増が想定されるものの原材料等の物価上昇
が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念され
る。

官公庁等への接近性に優れている地域で、潜
在的な需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０４Ａ那覇修１ -20	那覇市		底地	（　）	長方形	北西26m県道、南西9m、角地		２住居 (70,200)
b	調０４Ａ那覇修１ -19	那覇市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、北東8m、二方路		２住居 (70,200)
c	公０５Ｂ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北東30m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
d	公０５Ａ那覇 -2	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.2m市道、南東5.8m、角地		２住居 (70,200)
e	調０４Ａ那覇 -27	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 453,663) 453,663	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	432,060	100 [ 106.7]	404,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	417,000
b	(　 ) 428,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	429,635	100 [ 102.6]	418,748		431,000
c	(　 ) 390,562	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,599	100 [ 92.1]	415,417		428,000
d	(　 ) 334,308	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	323,175	100 [ 85.5]	377,982		389,000
e	(　 ) 421,819	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	421,819	100 [ 115.2]	366,162		377,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 421,000 円／㎡]

那覇 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,761,824	1,788,980	6,972,844	4,667,520	2,305,324	（　0.9542） 2,199,740	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	52,374,762 円　　　　（　 255,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	ＲＣ4	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、その他階約２４㎡の１ＤＫ

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	100.0	85.00	3,300	280,500	2.0	561,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	85.00	85.0	72.25	2,000	144,500	2.0	289,000
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	88.8	301.75		714,000		1,428,000
								0

⑨年額支払賃料	714,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,568,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 301.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料比準を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,568,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 540,000 円　　×　　％　＝　　 359,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,748,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,428,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,680 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,761,824 円　　　　（　 42,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇調０４賃３４　　　　-6	3,690 ( 3,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,306 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇公０４賃２８　　　　-7	3,375 ( 3,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,375
c	Ａ那覇公０５賃２８　　　　-2	3,820 ( 3,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,183

那覇 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,800 円	74,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	546,480 円	9,108,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 523,600 円	74,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,800 円	74,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,788,980 円　（　　　　　　 8,727 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,667,520 円（　　　　　 22,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,761,824 円
②総費用	1,788,980 円
③純収益　①－②	6,972,844 円
④建物等に帰属する純収益	4,667,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,305,324 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,199,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,374,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 255,000 円／㎡）