鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ａ那覇 -4	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m県道、西2m、角地		近商 (100,300)
b	公０５Ａ那覇 -12	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m市道、北東7.2m、角地		商業 (90,400)
c	公０５Ｂ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北東30m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
d	公０５Ｄ那覇 -3	那覇市		建付地	（　）	不整形	北西30m県道、北東20m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 376,200	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	377,690	100 [ 92.0]	410,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 490,146	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	480,810	100 [ 118.2]	406,777		407,000
c	(　 ) 390,562	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,599	100 [ 93.6]	408,760		409,000
d	(　 ) 339,147	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	335,812	100 [ 81.4]	412,545		413,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -13.5
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,626,632	6,560,149	19,066,483	17,035,200	2,031,283	（　0.9542） 1,938,250	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	46,148,810 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しを想定。各店舗面積約４０㎡。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

ＥＶ付としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,497	525,949	2.0	1,051,898
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,500	376,000	2.0	752,000
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,200	330,880	2.0	661,760
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,225,469		4,450,938
								0

⑨年額支払賃料	2,225,469 円　×　12ヶ月　＝　 26,705,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,705,628 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,121,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,583,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,450,938 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,626,632 円　　　　（　 86,870 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０５賃４６　　　　-3	3,969 ( 3,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,503 円/㎡　月額支払賃料（　 3,497 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０４賃２８　　　　-12	4,164 ( 3,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,638,000 円	273,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,655,749 円	26,705,628　×　　　　 6.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 809,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,911,000 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,560,149 円　（　　　　　　 22,238 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,035,200 円（　　　　　 57,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,626,632 円
②総費用	6,560,149 円
③純収益　①－②	19,066,483 円
④建物等に帰属する純収益	17,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,031,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,938,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,148,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-4

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大嶺　克成

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

411,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市若狭２丁目３番１２｢若狭２－３－１９｣				②地積　(㎡)	295 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	店舗ＲＣ6	飲食店、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東13m県道	水道、ガス、下水	若狭停 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

若狭停　南西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、居酒屋、スナック等の店舗が多くみられる商業地域であり、観光客に左右される面も大きい。入域
観光客数が回復し先行きに明るさが見えてきており地価にも好影響を与えている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内の商業地の内、概ね価格帯が中位の地域である。主たる需要者は、県内外の法人と判断する。
当該地域は、居酒屋、スナック等の店舗が多くみられる商業地域であり、観光客に左右される面も大きい。入域観光客
数が回復し先行きに明るさが見えてきており地価にも好影響を与え変動率は上昇に転じた。中心となる価格帯は、４１
０，０００円／㎡前後、総額では１億円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内の事情補正の無い商業地域の取引事例に、適切に補修正や比較を行って得たもので、市場における取
引実態を反映した精度の高い価格が得られた。収益価格は上昇を続ける建築費や賃料水準の低さから低位に求められた
。また、物価高騰の影響等による経済情勢の変化を還元利回りに吸収する困難性から規範性が劣ると判断した。本件で
は、比準価格を採用し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[ 96.0]

[100.0]
100

410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那覇市の人口は近年減少傾向が続いている。
入域観光客が増加し、先行きに明るさが増し
ている。

地域の潜在的なポテンシャルは高いと判断さ
れ、新型コロナの影響の低下により地域の市
場性が向上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ｂ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北東30m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
b	公０５Ｂ那覇 -11	那覇市		貸家建付地	（　）	台形	北西23m県道、中間画地		準住居 (60,200)
c	調０４Ａ那覇修１ -19	那覇市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、北東8m、二方路		２住居 (70,200)
d	調０４Ａ那覇 -23	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.3m市道、南東4.1m、角地		１住居 (70,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 390,562	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,599	100 [ 94.5]	404,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 270,197	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,899	100 [ 65.8]	414,740		415,000
c	(　 ) 428,776	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	436,939	100 [ 100.7]	433,902		434,000
d	(　 ) 342,186	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	337,203	100 [ 59.5]	566,728		567,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 411,000 円／㎡]

那覇 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,147,740	5,829,100	17,318,640	15,163,200	2,155,440	（　0.9542） 2,056,721	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	48,969,548 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	188.00	ＲＣ6	1,128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	295 ㎡	16.4 m x 18.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸しで、各フロア４室を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

中層の店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	188.00	80.0	150.40	3,213	483,235	3.0	1,449,705
							0.0	0
2～ 2	店舗	188.00	80.0	150.40	2,150	323,360	2.0	646,720
							0.0	0
3～ 6	店舗	188.00	80.0	150.40	2,000	300,800	2.0	601,600
							0.0	0
～

～

計		1,128.00	80.0	902.40		2,009,795		4,502,825
								0

⑨年額支払賃料	2,009,795 円　×　12ヶ月　＝　 24,117,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保のため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,117,540 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,012,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,104,603 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,502,825 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,147,740 円　　　　（　 78,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇調０４賃３３　　　　-14	3,649 ( 3,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,173	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,221 円/㎡　月額支払賃料（　 3,213 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇調０４賃２８　　　　-13	3,465 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,458,000 円	243,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,374,700 円	24,117,540　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 809,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,701,000 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,829,100 円　（　　　　　　 19,760 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,163,200 円（　　　　　 51,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,147,740 円
②総費用	5,829,100 円
③純収益　①－②	17,318,640 円
④建物等に帰属する純収益	15,163,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,155,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,056,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,969,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）