別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -25 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字田原不知嶺原２４３番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 小禄 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、　５ ｍ市道 交通 施設 小禄駅　南方 360m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として熟成し、今後も現状を維持し推移すると予測する。コロナ禍からの景況回復感や モノレール駅への接近性から需要は堅調で、当面の地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市南西部及び隣接する豊見城市を含む住宅地域の存する圏域で、特に小禄地区との代替性が強い。主 たる需要者は那覇市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。コロナ禍からの市況回復感が見られ、市 内中心市街地に対する相対的値頃感もあり、住宅地需要は堅調である。土地は２５００万円から３５００万円程度、戸 建は４０００万円から５０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内の規範性を有する取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受 可能な賃料水準や建築費から経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で収益価格は試算しなかった。近隣地域は自己使用目 的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上により、 市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継 続。コロナ禍からの景況回復感が見られ、那 覇市を中心とする都市圏の宅地需要は堅調で ある。 地域要因に特段の変動はない。景況回復感や 相対的値頃感から需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％