鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ｂ那覇 -5	那覇市		建付地	（　）	長方形	北2.7m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	公０５Ｂ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m道路、中間画地		１中専 (60,180)
c	公０５Ｂ那覇 -14	那覇市		更地	（　）	不整形	北3.5m市道、南西2.3m、二方路		２中専特別用途地区 (70,160)
d	公０５Ｂ那覇 -16	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西2.5m道路、中間画地		１中専 (60,160)
e	調０４Ｂ那覇 -24	那覇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3m道路、中間画地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,939	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	128,084	100 [ 82.3]	155,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 139,714	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,111	100 [ 95.0]	148,538		152,000
c	(　 ) 151,510	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,267	100 [ 103.0]	152,686		156,000
d	(　 ) 120,329	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	121,520	100 [ 80.0]	151,900		155,000
e	(　 ) 121,963	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	124,550	100 [ 83.3]	149,520		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

那覇 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,276,120	785,470	2,490,650	2,092,440	398,210	（　0.9779） 389,410	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	9,984,872 円　　　　（　 74,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＲＣ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	135 ㎡	11.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（１Ｆ１室・計３室）平均専有面積約６５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,459	94,835	2.0	189,670
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,459	94,835	2.0	189,670
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	65.00	100.0	65.00	1,459	94,835	2.0	189,670
							0.0	0
～

～

計		195.00	100.0	195.00		284,505		569,010
								0

⑨年額支払賃料	284,505 円　×　12ヶ月　＝　 3,414,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,414,060 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 143,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,270,669 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	569,010 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,451 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,276,120 円　　　　（　 24,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇公０５賃２９　　　　-6	1,464 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ那覇公０５賃４１　　　　-3	1,381 ( 1,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,381
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,500 円	37,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	235,570 円	3,414,060　×　　　　 6.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,700 円	37,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 785,470 円　（　　　　　　 5,818 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,092,440 円（　　　　　 15,500 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,276,120 円
②総費用	785,470 円
③純収益　①－②	2,490,650 円
④建物等に帰属する純収益	2,092,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	398,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	389,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,885 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,984,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -20

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　喜久里　操

TEL.

鑑定評価額

20,900,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月15日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市寄宮１丁目２４０番｢寄宮１－２９－１７｣				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1	住宅ＲＣ2	一般住宅の外共同住宅等も見られる既成住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	真和志支所前停 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ市道

交通

施設

真和志支所前停　北西
方
300m

法令

規制

１中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調で、値頃感もあること
から、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市内の住宅地域で、特に市内の中心部から東部の既成住宅地域との代替性が強いものと判断した。
需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。市内において、都心部に近い既成住宅
地域は、利便性が高いため、需要は堅調であるが、供給が少ない。土地は２００㎡程度で総額２０００～３５００万円
程度、新築戸建住宅は総額３０００～４５００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅や共同住宅が見られる既成住宅地域である。需要者は自己使用を目的として、収益性よりも快適
性や利便性を重視して取引の意思決定を行っているものと思料される。収益性に着目した収益価格はこれを反映し、比
準価格よりも低位に求められたものと判断される。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格
を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　那覇 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    154,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、
県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の
不動産市況も回復に対する期待感が高まって
いる。

既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな
い。都心部に近いことから、需要は堅調で、
値頃感もあることから、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

那覇 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ｂ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m道路、中間画地		１中専 (60,180)
b	公０５Ｂ那覇 -16	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西2.5m道路、中間画地		１中専 (60,160)
c	調０４Ｂ那覇 -19	那覇市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
d	調０４Ｂ那覇 -5	那覇市		建付地	（　）	不整形	北4m道路、南西1.6m、二方路		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,714	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,111	100 [ 92.6]	152,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 120,329	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	121,520	100 [ 80.0]	151,900		155,000
c	(　 ) 138,939	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	147,333	100 [ 96.9]	152,046		155,000
d	(　 ) 112,433	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	116,793	100 [ 76.2]	153,272		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

那覇 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,154,900	728,340	2,426,560	1,990,920	435,640	（　0.9779） 426,012	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	10,923,385 円　　　　（　 80,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.00	ＲＣ3	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	180 ％	135 ㎡	11.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積約６２㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	62.00	100.0	62.00	1,473	91,326	2.0	182,652
							0.0	0
～

～

～

～

計		186.00	100.0	186.00		273,978		547,956
								0

⑨年額支払賃料	273,978 円　×　12ヶ月　＝　 3,287,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,287,736 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,149,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	547,956 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,154,900 円　　　　（　 23,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ那覇調０４賃２９　　　　-8	1,281 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,473 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ那覇調０４賃４３　　　　-7	1,494 ( 1,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	176,500 円	35,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	203,840 円	3,287,736　×　　　　 6.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,100 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,340 円　（　　　　　　 5,395 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,990,920 円（　　　　　 14,748 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,154,900 円
②総費用	728,340 円
③純収益　①－②	2,426,560 円
④建物等に帰属する純収益	1,990,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	426,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,923,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900 円／㎡）