鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ａ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、北東4m、角地		準住居地区計画等 (70,200)
b	調０４Ａ那覇２８修１ -15	那覇市		更地	（　）	不整形	南西30m市道、南東30m、北西6m、三方路		準住居地区計画等 (70,200)
c	調０４Ａ那覇 -18	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、北西6m、南西6m、三方路		１低専地区計画等 (60,150)
d	調０４Ａ那覇修１ -19	那覇市		更地	（　）	長方形	南西27m市道、北東8m、二方路		２住居 (70,200)
e	調０４Ａ那覇修１ -20	那覇市		底地	（　）	長方形	北西26m県道、南西9m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 380,245	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	377,292	100 [ 98.8]	381,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	382,000
b	(　 ) 363,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	371,411	100 [ 92.8]	400,227		400,000
c	(　 ) 293,063	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	284,609	100 [ 76.4]	372,525		373,000
d	(　 ) 428,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	429,635	100 [ 109.7]	391,645		392,000
e	(　 453,663) 453,663	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	432,060	100 [ 111.4]	387,846		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 387,000 円／㎡]

那覇 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地は分譲マンション適地であり、本件ではデベロッパーの投資採算性を考慮した開発法を適用することから、賃貸を想定する収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,459,561,090	961,626,729	12	735,000	2,540.00	276,000	3,530.00
⑧開発法による価格	497,934,361 円　　　　（　 366,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,362 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,362.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	3,530.00 ㎡	2,700.00 ㎡	830.00 ㎡	2,540.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 259.2 ％）	（ 198.2 ％）	（ 60.9 ％）	（ 71.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

735,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例、分譲価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 735,000 円／㎡　　×　　 2,540.00 ㎡　　＝　　　　 1,866,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,866,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 284,280 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 284,280 円／㎡　　×　　　 3,530.00 ㎡　　＝　　　　 1,003,508,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,866,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 186,690,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,190,198,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	21 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	93,345,000 円	( 5 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 81,014,126 円
	販売総額(2期)	93,345,000 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 76,552,235 円
	販売総額(3期)	1,680,210,000 円	( 90 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,301,994,729 円
収入合計		－	－	－	－	1,459,561,090 円
支出	建築工事費(1期)	100,350,840 円	( 10 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 92,172,247 円
	建築工事費(2期)	301,052,520 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 253,998,011 円
	建築工事費(3期)	602,105,040 円	( 60 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 466,571,195 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	93,345,000 円	( 50 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 76,552,235 円
	販売管理費(2期)	93,345,000 円	( 50 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 72,333,041 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	961,626,729 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,459,561,090 円　　－　　　　　　 961,626,729 円　　＝　　　　　 497,934,361 円 366,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
那覇 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -19

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　徹

TEL.

鑑定評価額

526,000,000 円

１㎡当たりの価格

386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市おもろまち３丁目６番１１｢おもろまち３－６－２０｣				②地積　(㎡)	1,362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	共同住宅ＲＣ8	中高層のマンション等が建ち並ぶ住宅地域	北東9m市道	水道、ガス、下水	那覇国際高校前停 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

那覇国際高校前停南東
方
90m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　中高層分譲マンションが建ち並ぶ利便性に優る住宅地域で今後とも良好な住環境を維持するものと見込まれる
。投資用マンション需要の強いエリアであるが供給は少なく、地価水準は強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 387,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 373,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、那覇市内の品等上位に属する住宅地域である。需要の中心は県内外のマンション開発を行うディベロ
ッパーが中心である。那覇新都心として再開発された良好な住宅地故、高価格帯にあるマンションのエンドユーザーは
県外投資家が中心で、マンション素地への需要は新型コロナ禍でも強く、価格水準は強含みで推移している。市場の中
心となる価格帯は、供給が少なく規模がまちまちで見出し難いが総額で４億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、開発法による価格は
マンション業者の投資採算性に着目した手法で信頼性は高い。従って、マンション適地の住宅地域であることに鑑み、
実証性の高い比準価格を重視して、想定要素を含む開発法による価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、新型コロナ禍で減少した観光関
連、個人消費、雇用情勢は持ち直しの動きが
見られる。住宅着工数は分譲住宅を除き前年
を下回っている。

　新都心地区の区画整然とした住環境の優る
地域で需要は根強い。マンション用地の供給
は少なく、素地需要は強い。

　適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は同程度である。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０５Ａ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、北東4m、角地		準住居地区計画等 (70,200)
b	調０４Ａ那覇 -18	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、北西6m、南西6m、三方路		１低専地区計画等 (60,150)
c	公０５Ｂ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北東30m市道、南西6m、二方路		２住居 (70,200)
d	調０４Ａ那覇修１ -14	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m市道、北東11m、角地		１住居特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 380,245	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	377,292	100 [ 97.5]	386,966	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	387,000
b	(　 ) 293,063	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	287,991	100 [ 83.4]	345,313		345,000
c	(　 ) 390,562	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	382,599	100 [ 96.4]	396,887		397,000
d	(　 ) 408,381	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	406,002	100 [ 98.3]	413,023		413,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 387,000 円／㎡]

那覇 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は、マンション適地と判断されるため、最有効使用との関連においてマンション開発業者による投資採算性が重要視されることから収益還元法の適用を見送った。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,510,211,610	1,002,541,866	12	740,000	2,540.00	283,000	3,530.00
⑧開発法による価格	507,669,744 円　　　　（　 373,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,362 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,362.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
660.00 ㎡	3,530.00 ㎡	2,710.00 ㎡	820.00 ㎡	2,540.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 259.2 ％）	（ 199.0 ％）	（ 60.2 ％）	（ 71.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

740,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 740,000 円／㎡　　×　　 2,540.00 ㎡　　＝　　　　 1,879,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,879,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 283,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 291,490 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 291,490 円／㎡　　×　　　 3,530.00 ㎡　　＝　　　　 1,028,959,700 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,879,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 187,960,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,216,919,700 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	14 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	93,980,000 円	( 5 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 82,345,276 円
	販売総額(2期)	93,980,000 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 79,290,926 円
	販売総額(3期)	1,691,640,000 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,348,575,408 円
収入合計		－	－	－	－	1,510,211,610 円
支出	建築工事費(1期)	102,895,970 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 93,625,043 円
	建築工事費(2期)	154,343,955 円	( 15 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 131,454,746 円
	建築工事費(3期)	771,719,775 円	( 75 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 615,215,005 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	112,776,000 円	( 60 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 98,814,331 円
	販売管理費(2期)	75,184,000 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 63,432,741 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,002,541,866 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,510,211,610 円　　－　　　　　　 1,002,541,866 円　　＝　　　　　 507,669,744 円 373,000 円／㎡