別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -18 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里山川町３丁目５３番１９ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の既成 住宅地域 北3.7m私道 水道 ノボテル沖縄那覇前停 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、３．７ ｍ私道 交通 施設 ノボテル沖縄那覇前停 　東方 310m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、県道那覇北中城線北側背後に位置する低層住宅地地域として熟成し、地域要因に格別の変動はない ため、当分の間は現状を維持すると予測する。地域における住宅需要の底上感から、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市首里地区及びその周辺の住宅地域。需要者は那覇市に居住する３０代後半～４０代の一次取得者が 中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。那覇新都心地区や真嘉比・古島地区の土地区画整理事業の 進捗に伴う地域開発・外延的発展等により、街路条件に劣る近隣地域やその周辺において戸建住宅地需要は徐々に改善 している。土地は１２０㎡前後で１，３００万円程度、中古戸建２，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 道路事情が劣る北向き下り丘陵斜面の既成住宅地域であり、標準地の画地規模においては、自用目的での取引が中心で あるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は需要者が重視する居住の快適性・利便性に着目して適切に補修正 及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高いものである。本件では、代表標準地 との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [166.9] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約３２万人、本県の政治・経済・文化の 中心で昨今の景気情勢を反映し物件の選別化 傾向の強まりなど需要は多極化傾向にある。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（北）０％ 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％