別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -14 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字仲井真上田原２５５番２ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 上間停 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　　 ６．３ｍ市道 交通 施設 上間停南東方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの分譲住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は那覇市中 心部から外縁部へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有した個人が需要の 中心となるが、一部に転入者も見られる。新型コロナ感染症の影響による目立った取引の停滞等は無く、那覇市中心部 に比べて値頃感があるため、外縁部においても供給に対して相応の需要が認められる。中心価格帯は総額で２，５００ 万円前後の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、自用目的の取引が 主であり、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [123.7] [101.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の流行により県内景気は影 響を受けているものの、持ち直しの動きも見 られる。那覇市の人口は微減傾向にある。 那覇市郊外の住宅地域であるが、市中心部に おける住宅地の供給不足と価格上昇により郊 外部にも住宅需要が拡がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％