別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里石嶺町２丁目２２０番１８ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南西6m市道 水道、下水 城東小学校前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 城東小学校前停　　　 南東方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。地価 水準は経済動向の緩急に左右されるものの、底値に達しており上昇基調で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、首里地区を中心とした那覇市東部、及び隣接する市町も圏域とする。需要者の中心は、市内居住者はも とより戸建住宅志向のサラリーマン層等で市外からの転入者もある。浦添市の区画整理地域と競合関係にあるが、首里 地区の人気は高く、需給動向は堅調に推移。規模にもよるが土地は２，０００万円前後、建売物件は５，０００万円前 後の物件が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を求める低層の住宅地域にあって、標準的画地規模であれば自己使用目的の取引が支配的であり、収益性 は取引に当たって指標とならないので、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討も踏まえて、類似性 ・代替性等を吟味して求められた市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [143.9] [101.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要 急増が想定されるものの原材料等の物価上昇 が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念され る。 割安感があり、需給動向はやや強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％