別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 那覇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬   TEL.

鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字天久潮満原７９８番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 天久停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道５８号西側背後の既成住 宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天久停　北西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 那覇新都心に近接する既成住宅地域として今後とも特に大きな変化はなく、現在の住環境を維持すると予測する 。利便性の良好な住宅地域として堅調な需要があり、地価は緩やかな上昇傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね那覇市内の住宅地域と判定。特に都心部に近接する住宅地域との関連が強い。需要者の中心は同市居 住者のほか隣接市町村からの転入者も見られる。那覇市は持家比率が相当に低く潜在的な宅地需要は堅調であるが、新 規供給は乏しいため、市外で持家を求める者が増加している。土地は１５０㎡前後で２０００万円程度、新築戸建物件 の取引は少ないがおよそ４４００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費高騰のなか画地条件や近隣地域の家賃水準からすれば合理性のある賃貸用住宅の想定は困難であり、また取引は 自用目的がほとんどで収益性より快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は求め得なかった。比準価格は規範 性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされ信頼度は高いと思料する。そこで代表標準地 との検討をも踏まえた上で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [102.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の 影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直して いる。当市の人口は微減傾向。 那覇新都心に近接する住宅地域の需要は堅調 である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％