別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 知名 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知名 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡知名町大字瀬利覚字小米原２２５３番１内 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅の中 に農地が見られる住 宅地域 南5.5m町道 水道、下水 徳洲会病院前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 徳洲会病院前西方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地において一般住宅が見られる地域であり地域の拠点病院が付近に所在する。そのため少子・高齢化の影響 を受け人口が減少する町内のなかで今後も一定の需要が見込めるものと推察する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知名町市街地の一般住宅の存す圏域。典型的需要者は、新築及び中古住宅の取得を予定し知名町に地縁関 係のある給与所得者又は個人事業者、Ｕターン希望者等が想定される。地域の拠点病院にも近く、買い物利便性にも優 るため一定の需要が存在するものの総じて住宅地に対する需要は低調な状態にあり、周辺には未だに空き地が多く見ら れる。市場は買い手市場の状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、標準地と類似性が認められる実際の取引事例を収集・選択して求めた価格であり、実証的 な価格と言える。一方、収益価格は、標準地が自己使用目的の住宅が主体の地域に存し、アパート等は見られず賃貸市 場が形成されていないため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格 を採用し、広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外海離島に起因する輸送コストに加え、この ところの建設資材の高騰により新規の住宅建 設に要する費用負担が増大している。 若年層の島外への流出及び過疎化、高齢化の 影響から、住宅地に対する新規の需要は弱い 。今後、老朽化して維持が困難な建物の増加 が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％