別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 和泊 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泊 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡和泊町大字手々知名字船畠１６３番３ ②地積 　(㎡) 515   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 北東15m県道 水道、下水 和中前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　１ ５ｍ県道 交通 施設 和中前停南方 120m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から空港へ通じる主要幹線沿いに一般住宅が建ち並ぶ地域である。比較的利便性の高い地域であるため今 後も一定の需要が見込めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泊地区の市街地周辺部に広がる住宅地域一円。需要の中心は、市街地に通勤する給与所得者、個人事業 者、Ｕターン希望者等が想定される。市街地から沖永良部空港に至る途中にあり地域的に一定の住宅地需要は期待でき るが、既存の建物の建替えは少なく、中古住宅の取引が主体で、建物の老朽化が進行している。また、新規の住宅地の 需要は低調であり、土地は買い手市場の状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に際しては、標準地と類似性が認められる実際の取引事例を収集・選択して求めた価格であり、実証的 な価格と言える。一方、収益価格は、標準地が自己使用目的の住宅が主体の地域に存し、アパート等は見られず賃貸市 場が形成されていないため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格 を採用し、代表標準地との均衡をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泊 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [105.0] 100 [112.9] [102.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 外海離島に起因する輸送コストに加え、この ところの建設資材の高騰により新規の住宅建 設に要する費用負担が増大している。 若年層の島外への流出及び過疎化、高齢化の 影響から、住宅地に対する新規の需要は弱い 。今後、老朽化して維持が困難な建物の増加 が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％