別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 天城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天城 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　将   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  0.7 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡天城町大字浅間字中地７１３番１ ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北7m町道 水道 四ツ角停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   350 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 四ツ角停北東方近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 天城町郊外部の一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域で、地域的には現状のままで推移するものと思われる。 人口減少、高齢化等により宅地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、天城町郊外の一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域一円である。典型的需要者は、同一需給圏内の 居住者及び地縁者が大半を占める。当該地域は徳之島空港に近いが、地域外からの転入はほとんど見られず、また、人 口減少や高齢化等の影響を受け市場流動性は低く、地価は弱含みで推移している。土地の需要の中心は３００～４００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　天城町郊外部の住宅地域で、周辺には民間の賃貸アパートは見られないことより、収益価格の試算は割愛した。比準 価格は、相関性を有し、且つ、規範性の高い取引事例を採用し決定しており、説得力が高く実証的価格が得られたと判 断する。よって、比準価格を基に、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天城町の高齢化率は約３８％と少子高齢化、 人口減少が進行しており、宅地需要は減退傾 向で推移している。 天城町中心部からやや距離を有する住宅地域 で、新規参入は少なく、また、人口減少等の 影響から、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％