別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 喜界 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   喜界 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　修一   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 6,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡喜界町大字赤連字出金久２８４６番２内 ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北西5m町道 水道、下水 赤連停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 赤連停北西方 240m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 赤連地区の中心部に比較的近い住宅地域である。人口は減少傾向で高齢化率は４０％を超えており、新設住宅着 工件数も少ない。したがって、住宅地需要は弱く地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は喜界町中心部及びその周辺の住宅地域一円。需要者は地縁・血縁を有する個人が中心。取引は少なく新築 物件もほとんど見られず、住宅地に対する需要は弱い。需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地は２００万～ ３００万円、新築で１７００万～１８００万円程度が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 赤連地区の中心部に比較的近い住宅地域であるが、投資を目的としたアパート等はほとんど無く、自己使用目的の取引 が支配的で、賃貸市場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、広域的な価格バランスや市場分析の結 果を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　喜界 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.0] 100 [127.5] [101.0] 100 6,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島外流出等による人口減少が続いており、高 齢化率も４０％を超え、地価下落に歯止めを かけるような格別な要因はない。 赤連地区の中心部に比較的近い住宅地域であ るが、新築住宅はほとんど見られず、住宅地 に対する需要は弱く、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％