別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 龍郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍郷 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　前原　秀昭   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡龍郷町大勝字水ノ浦１１８２番２ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,360) 台形 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 北東6m県道、北側道 水道 大勝小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   400 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ県道 交通 施設 大勝小学校前停北西方 近接 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　大勝地区中心で、県道沿いに小学校、郵便局、駐在所、一般住宅等が見られる住宅地域である。大勝地区は人 口が増加傾向にあり、需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、龍郷町中心部に近い住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、町民や地縁者、町外からの転入者の ほか奄美市名瀬に勤務する給与所得者等である。小学校があり、大型スーパー、コンビニに近く、生活利便性に優れ、 地価割安感もあって、需要は堅調で、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が３００万円程 度、新築分譲住宅は２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建貸家等も見られるが、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、投資により土地代まで回収できる地域ではない ため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の規範性の高い事例から試算されており、市場性を 反映し、説得力を有する。よって、広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　町内人口は概ね横ばい傾向であるが、大勝 、浦、瀬留等の集落は増加乃至微増傾向であ る。一方、利便性の劣る集落は過疎化が進行 している。 　一般住宅を中心として、農家住宅も散見さ れる住宅地域である。周辺地域からの人口流 入等により、需要は堅調で、地価は強含みで 推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％