別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 屋久島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 1,470,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字浜町７８番 ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,400) 2:1 店舗兼住宅 ＲＣ3 小規模店舗が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 東16m県道、南側道 水道 安房停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 安房停南方近接 法令 規制 （都）  (70,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、屋久町の安房地区の小売店舗等が見られる商業地域であるが、地元経済の低迷や人口減少等により 店舗需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 要セットバック　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は屋久島町の幹線道路沿いの小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は当町に地 縁性をもつ個人事業者又は法人が中心である。この地区は県道沿いの商業地域であるが、店舗等の連担性はほとんど無 く、一部休業している店舗も見られ繁華性等は低い。最近の土地取引の傾向としては、コロナ禍での観光業等の不振や 地元経済の低迷等により、この地域への新規需要は殆どない状態が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当地区は自己所有での零細小売店舗が大部分を占める。自用の店舗が中心となっており、賃貸物件はほとんど無く、 賃貸市場を形成していないため、収益還元法の採用を断念せざるを得なかった。鑑定評価額の決定にあたっては、不動 産市場を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、他の標準地からの秤量的な検討は、広 域的な検討を踏まえて価格を決定しているので、不要と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町はコロナ禍での観光業の不振や過疎 ・高齢化等により、未だに地元経済が停滞し ており、商業地の需要も低迷している。 地元経済の景気の低迷等の影響を反映し、当 地域に対する店舗需要は低く、新規需要は殆 ど見られない。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％