別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 屋久島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 1,170,000 円  １㎡当たりの価格 4,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字山口２３５３番２１５ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、農地が混 在する丘陵地の住宅 地域 東3m道路 水道 盛久神社停 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ｍ道路 交通 施設 盛久神社停北西方 450m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から離れた郊外部の農家住宅を主体とする農家集落地域である。過疎・高齢化等による宅地需要の低迷の 影響や新規流入が殆ど無いことより、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、屋久地区中心部から離れた郊外部の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有す る者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は乏しい状況である。この地区は、特に、他の地区からの新規流入は殆 ど見られない。最近の土地取引の傾向としては、過疎・高齢化や地元経済の景気低迷等の影響により、新規需要は時折 、農地の取引が見られる程度である。取引は土地が１００～１５０万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は農家集落地域であり、アパート等の収益用不動産は皆無で、賃貸市場は成立せず、収益還元法を採用する ことができなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、当該地域は農家集落地域内の自用の住宅地の取引が中心である ため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　屋久島 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,240 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [ 99.8] 100 [130.9] [100.0] 100 3,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町はコロナ禍での観光業の不振や過疎 ・高齢化等により、さらには円安等による建 築資材の値上がり等により不動産市場は低迷 している。 外部地区からの新規需要はほとんど無い。集 落が散在し、過疎・高齢化等により、住宅需 要は低迷しており、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％