別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 屋久島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福井　章夫   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 5,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町楠川字後町９２番 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (80,400) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 東7m町道、南側道 水道 楠川停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ｍ町道 交通 施設 楠川停北方 200m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅のほかに一般住宅も見られる住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと思料する 。過疎化等による住宅需要の低迷の影響により、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 要セットバック　　　　　　　　　  -5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、屋久島町中心部から離れた郊外部の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有す る者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は乏しい状況である。この地区は、年々、過疎・高齢化が進行し、他の 地区からの新規流入も殆ど見られない。最近の土地取引の傾向としては、過疎・高齢化や地元経済の景気低迷等の影響 により、新規需要は殆ど見られない。土地取引は１５０万円～２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は農家集落地域であり、アパート等の収益用不動産は皆無で、賃貸市場は成立せず、収益還元法を採用する ことができなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、当該地域は農家集落地域内の自用の住宅地の取引が中心である ため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、他の標準地からの秤量的な検討は、広域的な検討 を踏まえて価格を決定しているので、不要と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,240 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町はコロナ禍での観光業の不振や過疎 ・高齢化等により、さらには円安等による建 築資材の値上がり等により不動産市場は低迷 している。 小規模の集落であり、外部からの新規需要は ほとんど無く、過疎・高齢化等の影響も受け 、住宅需要は低迷しており、地価はやや下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％