別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 南種子 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南種子 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 5,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡南種子町茎永字白木峯８０番３ ②地積 　(㎡) 544   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｂ1 農家住宅が見られる 県道沿いの住宅地域 東12m県道 水道 菅原停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 菅原停南方 400m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、南種子町茎永地区の農家集落地域である。地縁性が強く外部からの新規需要は乏しく、少子高齢化 、過疎化等の影響から住宅地に対する有効需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南種子町の農家集落を中心とした住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個 人が中心である。当該地域は、南種子町郊外の農家住宅を中心とした住宅地域である。地縁性が強く、外部からの転入 が殆ど見られず、過疎化、少子高齢化の影響から、住宅地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移している。土地 取引自体が少ないが、需要の中心となる価格帯は３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。また、自用の利用形態が殆どであり 、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法による比準価格は、実際の取引 からアプローチした試算価格であり、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検 討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中種子 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.0] [100.0] 100 5,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,480 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南種子町においては、景況はやや回復しつつ あるが、構造的な少子高齢化の進行などもあ り、不動産市況は低迷している。 南種子町の郊外の農家集落地域だが、過疎化 、少子高齢化等の影響から住宅地の有効需要 は減退しており、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％