別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 中種子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中種子 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡中種子町野間字横町５１７２番５ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 中規模の小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 南東7.3m町道 水道 野間停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ町道 交通 施設 野間停北東方 200m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中種子町中心部の旧来からの商業地域である。背後人口の減少、店主高齢化、消費低迷などの影響 から商業地需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中種子町を中心に西之表市、南種子町を含む商業地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性 を有する個人事業者、法人等が中心である。当該地域は、中種子町中心部の旧来からの商業地域だが、大型店舗への顧 客流出、過疎化による背後人口の減少等により、商業地としての収益性が低下しており、需要は低迷している。需要の 中心となる価格帯は、土地の規模や建物の規模・構造・用途等によって幅があり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、広域的な価格水準の検討を十分踏まえ、比準価格を そのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中種子町においては、景況はやや回復しつつ あるが、構造的な少子高齢化の進行などもあ り、不動産市況は低迷している。 当該地域は、中種子町の旧来からの商業地域 だが、背後人口の減少、店主高齢化等から、 需要は減退しており、地価は下落が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％