別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 肝付 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,610,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町新富字蛭牟田１５番７ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 ＳＲＣ2 小規模の小売店舗等 が見られる商業地域 北西7.5m町道 水道 志布志 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 高山停南東近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、従前からの商店街を中心とする商業地域である。少子高齢化等の人口減少により商況は振るわず、 空き店舗の増加が顕著である。地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、肝付町の商業施設に適した地域一円であると判定した。主な需要者は、同地域に地縁・血縁性をもつ個 人事業者である。町中心部の商業地域であるが、商圏内の人口減少、高齢化に加え、郊外大型店や鹿屋市への顧客流出 が著しく、店舗の更新等はほとんど無く衰退化が進行している。需要の中心価格帯は、取引件数が極めて少なく見い出 し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地の評価であるので収益価格を採用すべきであるが、本件に係る同一需給圏においては賃貸市場が成熟しておらず 、収益還元法の適用は断念した。一方比準価格は現実の取引価格を価格判定の基礎に置くものであり実証的かつ説得力 がある。従って、本件では比準価格に基づき、代表標準地との比較をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市に近接する北部では一定の需要はある が、全体としては長期的な人口減少・高齢化 等により宅地需要は低迷しており、地価は下 落傾向である。 近隣地域では、零細店舗が多く商況不振であ る。さらに郊外型の大型店舗等への顧客流出 により衰退化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +12.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％