別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 肝付 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 1,500,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町前田字道具園３８４７番１０ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西5.7m町道、南側道 水道 志布志 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 町道 交通 施設 上の原停北方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、郊外の一般住宅、農家住宅が混在する地域である。周辺において土地取引は少なく宅地に対する需 要は弱い。地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高山町の郊外に位置する一般住宅、農地等が混在する住宅地域一円である。典型的な市場参加者は、 肝付町に地縁的選好性を有する個人である。当該地域は相対的に割安感があり一定の需要が認められるものの少子高齢 化の影響によりやや下落基調である。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の規模で１５０万円～２００万円であ ると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において自己使用を目的とした取引がほとんどであり規範性のある賃貸事例の収集が困難であることから 、収益還元法の適用はできなかった。比準価格は現実に成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で説得 力がある。本件では適切に比準しえたことから比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　肝付 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,330 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [106.0] 100 [124.0] [101.0] 100 6,220  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,690 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市に近接する北部では一定の需要はある が、全体としては長期的な人口減少・高齢化 等により宅地需要は低迷しており、地価は下 落傾向である。 旧高山町の中心部背後に位置する農地も見ら れる住宅地域である。少子高齢化の影響で当 該地域への住宅需要は弱く、地価はやや下落 基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％