別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 肝付 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   肝付 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 2,750,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡肝付町新富字六ヶ所２８番２ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 広い旧家等が多い閑 静な住宅地域 南5m町道 水道 志布志 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 高山停南西方 400m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、肝付町役場に近い従前からの住宅地域である。若年層の人口流出、少子高齢化等により同町全体と しては衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高山町地区を中心とする住宅地域一円である。高齢化の進展が著しいことから、空き家が目立ち住宅 地としての需要は弱い。需要に係る典型的な市場参加者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人等に限定される。需 要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の規模で２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏は、自用の一般住宅の売買が中心であり、賃料収入を指向する取引はほとんどなく規範性のある賃貸事例を 収集することは困難である。よって収益還元法は適用せず、実際の売買価格を価格判定の基礎とし説得力を有する比準 価格を採用した。従って、本件では比準価格に基づき、単価と総額との関連をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鹿屋市に近接する北部では一定の需要はある が、全体としては長期的な人口減少・高齢化 等により宅地需要は低迷しており、地価は下 落傾向である。 肝付町役場から西方に位置する古くからの住 宅地域である。少子高齢化の影響で当該地域 への住宅需要は弱く、地価は下落基調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％