別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 錦江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字町ノ上７４１番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 Ｓ2 中小規模店舗の見ら れる国道沿いの商業 地域 南東17m国道 水道 志布志 46.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 栄町停南西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型店舗の進出と通信販売による顧客の分散化傾向により、中心市街地付近に所在する商業地の商環境は依然 として厳しいが、役場等に近いため飲食店等の出店需要はいくらか見込めるものと推察する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 町役場周辺の主要幹線沿いに物販を中心とする店舗が多く見られる地域である。日用品等の購入は、品数豊富な郊外の 大型店へ自動車利用客を中心に流出している。また、市街地中心部では顧客・事業者の高齢化が進行している。そのた め売上げも然程見込めないことから、新規の出店需要は低調である。既存の店舗についても後継者が見込めないことか ら、今後も市場は低迷するものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地区内において商業系用途の土地の実際の取引事例から求めた価格であり実証的な価格である。一方、収益 価格は併用住宅が主体であり閉店後も居住する場合があり、仮に賃貸に供してもテナントがほとんど見込めないことか ら収益還元法の適用は断念した。したがって、実勢を十分に反映した比準価格を採用し鹿屋市の代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層を中心として隣接する鹿屋市等へ人口 が流出している。県内市町村のなかでも高齢 化率は高い水準にあり、人口は減少傾向にあ る。 国道沿いに飲食店、スーパー等が見られる商 業地であるが、日用品は郊外の大型店と競合 し、飲食店等サービス業の出店需要も弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％