別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 錦江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 2,290,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字今町８８４番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東6m町道 水道 志布志 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ町道 交通 施設 役場入口停東方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大根占町中心部の既成住宅地域である。役場や買い物利便施設等が付近に所在するため、人口減少・高齢化の 影響は受けるものの、住宅地に対する一定の需要が今後も見込めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大根占町中心部の一般住宅が見られる地域一円。典型的需要者は、地区内に地縁関係を有する個人事業 者または給与所得者が想定される。商業施設・公共施設等充実した中心部の住宅地であるが、将来住宅取得予定者とな る若年層の多くが鹿屋市等へ就業するため、需要は弱く、地区内における土地取引は少ない。また、規模がまちまちで あるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる一般住宅が主体の地域で成立した実際の取引事例から求めた価格であり、実証的な価格 である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、賃貸需要はもっぱら町営住宅により賄われて おり民間の賃貸市場は形成されていないため、その適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力 を有する比準価格を採用し、広域的な検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層を中心として隣接する鹿屋市等へ人口 が流出している。県内市町村のなかでも高齢 化率は高い水準にあり、人口は減少傾向にあ る。 役場、スーパー、金融機関等の利便施設が所 在する中心市街地に所在するため、郊外集落 よりはいくらか土地需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％