別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大崎 -2 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 1,150,000 円  １㎡当たりの価格 3,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 曽於郡大崎町神領字飯隈１６８８番１ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北東5m町道 水道 志布志 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   240 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ町道 交通 施設 益丸停北方 400m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 町内において郊外に一般住宅も見られる旧来からの農家集落地域で、若年層の流出と高齢化等の影響により新規 需要はほとんどない、今後は既存住宅の老朽化・空き家の発生が予想される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎町内で国道２２０号線背後の住宅地域一円。典型的需要者は、大崎町に地縁関係を有する給与所得者 、個人事業者等が想定される。旧来からの住宅地域であるが、新築等は見られず、中古住宅の取引が散見される程度で ある。隣接する鹿屋市、志布志市に需要が流出しており、地区内における土地需要は少ない。また、規模がまちまちな 住宅地域であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる町内の一般住宅と農家住宅が混在する地域において実際に成立した取引資料から求めた 価格であり、実証的な価格である。一方、収益価格は自己使用目的の戸建住宅が主体の地域であり、賃貸目的の不動産 は認められず賃貸市場が成立していないことからその適用を断念した。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得 力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      3,850 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 3,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,640 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若年層を中心として隣接する鹿屋市等へ人口 が流出している。中山間部の高齢化が顕著で あり、人口は減少傾向にある。 旧来からの一般住宅を中心とした住宅地域。 新築・建替え等は僅かで、新規の土地需要は 低迷した状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％