別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湧水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 2,750,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字田中１８２番２外 (下場３７街区１１外) ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗併用住宅 が建ちつつある商業 地域 南東17m区画街路 水道 栗野 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ町道 交通 施設 栗野駅北東方 200m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理地区内の商業地域であり、周辺大型商業施設との競合が見られる。店舗集積度も低いが、接近・街 路条件の優位性から、徐々に商業地域として熟成すると思料される。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、栗野駅周辺における主要道路沿いの近隣商業地域であり、需用者の中心は、当町に地縁性を有する個 人事業者が中心である。町施行の下場土地区画整理事業地区内に存し、駅への接近、街路条件に優れるが、生活関連、 日用品関連の小規模店舗が中心で、空き地、住宅も見られるなど、店舗の集積度は低位にある。大型商業施設への顧客 流出のほか、背後地人口の減少で、宅地需要は低調である。宅地規模の相異により、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺類似地域内の取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映した価格として信頼性があると思料する。地域内は、 自用の店舗地としての利用が中心であり、新規の貸店舗等の賃貸物件もなく、商業用の賃貸市場が熟成していないこと から、収益還元法は適用できなかった。また、既成市街地であり、原価法も適用できなかった。本件では自用物件とし ての市場性を反映した比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％ の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県 平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな 課題である。 周辺の大型商業施設への顧客流出、背後地人 口の減少に加え、物価高など景気の不透明感 の増幅で、宅地需要は減少、地価は下落傾向 である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％