別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湧水 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 -4 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 1,780,000 円  １㎡当たりの価格 2,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町般若寺字瀬戸１４７７番６ ②地積 　(㎡) 614   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,330) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南5.5m町道 水道 吉松 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、５ ．５ｍ町道 交通 施設 吉松駅北方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,330) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域背後の農家住宅地域であり、宅地開発も殆ど見られず、地域要因の変動もない。現状の地域性が当 面維持されると思われ、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉松駅を中心とした既成住宅地の背後に位置する農家住宅地域一円である。需要者は、概ね同町の居住 者や出身者に限定され、他地区からの流入は殆ど見られない。標準地の存する般若寺地区は、旧吉松町全体の１０％足 らずの人口しかなく、背後に農地が多く広がり、道路は曲折狭隘なものも多く、最寄駅、公共施設への接近にも劣る地 域である。宅地需要は極めて低調であり、需要の中心は１５０～２００万円程度、新築の戸建物件は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地開発や賃貸物件の殆ど見られない農家住宅地域であり、原価法、収益還元法の適用は現実的でなく、適用できなか った。取引事例比較法のみに依ることとなったが、過疎化等により取引事例が極めて少なく、古い事例が多いものの、 適切な補・修正、格差比較をして求めた比準価格は信頼性があると思料される。本件では、市場の実勢を反映した比準 価格を中心に、更に、より広域的な検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％ の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県 平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな 課題である。 交通接近条件に劣る農家住宅地域であり、過 疎・高齢化から、宅地需要は極めて低調であ り、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％