別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 湧水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湧水 -2 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 9,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良郡湧水町木場字有次７６５番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6.5m町道 水道 栗野 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ．５ｍ市道 交通 施設 栗野駅北東方 500m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 栗野駅から徒歩圏内に位置する市街地背後の既成住宅地域であり、地価の相対的割安感から潜在的需要はあるが 過疎高齢化で宅地需要は低調であり、地価は弱含み下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町中心部の住宅地域を含む市街地周縁部の住宅地域一円であり、需要者の大半は当町居住者および当 町出身者である。標準地の存する地域は、中規模一般住宅が多い旧来からの既成住宅地域であり、面的整備はなされて おらず、既存道路沿いに画地が配置されている。栗野駅から徒歩圏にあり、中学校も存し、利便性は比較的良い。人口 減少、少子高齢化による土地需要の減退から宅地需要は低調であり、需要の中心は３００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、既成住宅地のため、原価法は適用できなかった。また、戸建住宅が大半で収益物件は少なく、 賃貸市場が熟成していないことから、収益還元法も適用できなかった。取引事例比較法のみに依ったが、事例の補・修 正、要因格差は概ね適切であり、適切な比準価格が求められたものと思料される。本件では、市場性を反映した比準価 格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊佐 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [147.0] [105.0] 100 9,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口９千人弱の町であり、５年間で約１１％ の人口減少、高齢化率約４３％といづれも県 平均を大きく上回り、過疎・高齢化が大きな 課題である。 接近条件は良いが、過疎・高齢化による宅地 需要の減少のほか、コロナ禍による景気の不 透明感も加わり、地価は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％