別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 さつま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さつま 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　豊   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 薩摩郡さつま町宮之城屋地字下町１０６６番１ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模小売店舗が 建ち並ぶ既成商業地 域 西15m国道 水道 川内 23.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 川内駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 零細店舗が主体の旧来からの既存商店街。大型店、郊外ドラッグストアへの顧客流出が著しく衰退化が進行して いる。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、さつま町内の近隣商業地域一円。需要者は、当地区に地縁性をもつ個人事業者である。零細店舗が主 体の繁華性の低い既存商店街で、大型量販店、郊外ドラッグストアに顧客を奪われ、空洞化・衰退化が進行している。 新規店舗立地はほとんど見られず、更に後継者問題などから近年は閉鎖店舗も見られつつあり需要は乏しい。土地の需 要の中心価格帯は取引が少なく、ばらつきがあり見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣周辺は自用の零細店舗のみで貸店舗は無く賃貸市場は形成されていないことから、収益還元法は適用出来なかっ た。よって、取引事例数は少ないが、規範性の高い取引事例を採用し決定した比準価格を基に、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　薩摩川内 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [103.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口１９１００人余り、高齢化率４２．５％ （県内８位）で少子高齢化が進行する町。基 幹産業である農業も停滞しており、土地需要 は総じて弱い。 旧態依然とした既存商店街。商圏内の人口減 、大型店舗への顧客流出、消費者の高齢化に より、閉鎖店舗が漸次増えつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％