別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姶良 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市蒲生町上久徳字新辻２４３４番７ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 不整形 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小規模小売店舗等が 見られる古くからの 商業地域 東11m県道 水道 帖佐 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 帖佐駅北西方 7.8km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧蒲生町の中心商店街に金融機関、郵便局、理容室等サービス提供型の店舗を中心に日用品等を扱う店舗が僅か に残る地域である。新規の出店需要は弱く、今後も需要回復に作用する地域要因の変動は見込めない。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 標準地は旧蒲生町の中心市街地に位置する。業種的に大型店と競合する日用品店等は閉店し年数の経過した建物もある が、理容業等サービス提供型の店舗を中心に金融機関等も見られる商店街である。同一需給圏は旧蒲生町内の商業地及 び混在住宅地域の存する圏域と判断される。典型的な需要者は蒲生町に地縁関係を有する個人事業者等が中心となるも のと推察されるが、出店可能な業種も限られることから商業地に対する需要は低調な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は蒲生地区の市街地及びその周辺で成立した実際の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格 は地域的に自用の建物が主体の地域であり、また賃貸に供してもテナントがほとんど見込めないことから収益還元法の 適用は断念した。したがって、実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　霧島 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.5] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧来からの商店街は大規模店と品揃えが競合 する物販等の業種は厳しいが、飲食・サービ ス業を中心に一定数の固定客が見込める業種 もみられる。 飲食店も含めて顧客の絶対数が少なく、採算 面から個人営業の飲食店舗等の出店需要は弱 い。地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％