別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 姶良 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市宮島町５６番１６外 ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層の小売店舗等が 多い路線商業地域 北西24m国道 水道 帖佐 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 帖佐駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 姶良市宮島地区の国道沿いの路線商業地域である。店舗の連担性が劣り、近隣の大型商業施設への顧客流出等か ら、空店舗も見られ、当該地域の商業地需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姶良地区の幹線沿いを中心とした商業地域一円である。典型的な需要者は、ロードサイド型店舗を求め る法人等が中心である。当該地域は、国道沿いに低層の店舗が見られる路線商業地域である。近隣の大型商業施設への 顧客流出、商業地の分散化などから、当該地域の商業地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。需要の 中心となる価格帯は、規模等によりバラツキがあり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、代表標準地との価格水準の検討を十分踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姶良市の景況は回復しつつあり、旧姶良市中 心部の住宅地需要は堅調に推移、その他の地 域については、不動産市況は全般的に低迷し ている。 国道沿いの路線商業地域だが、大型商業施設 への顧客流出などから、当該地域における商 業地需要は減退しており、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％