別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姶良 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 -5 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　弘道   TEL.

鑑定評価額 3,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市蒲生町上久徳字新辻２４７１番２ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 既成住宅地域 西3.7m市道 水道 帖佐 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 帖佐駅北西方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 蒲生総合支所近くの一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。人口減少・高齢化等により新規住宅建設及び建替 え需要は少なく既存住宅の老朽化が進んでいる。そのため、宅地需要は低調な状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蒲生地区を中心とする旧来から一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域一円である。典型的需要者は蒲生町に地 縁関係者を有する個人が想定される。蒲生総合支所近くに所在するが、敷地規模の大きな土地が多く、街路条件等に劣 る地域である。そのため、姶良市街地により近い地区に新規分譲された街路・画地条件に優る分譲地に需要が流失して いるため、地域的に土地需要は少ない。また、規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の認められる近隣地域周辺における実際の取引事例を中心に広域的に収集し求めた価格であり実証的 な価格と言える。一方、収益価格については地域的に自用の建物が中心で賃貸需要は市営住宅で賄われている。そのた め、賃貸市場が未成熟であることから適用は断念した。以上から、不動産市場の実勢を反映して説得力を有する比準価 格を採用し、広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姶良市は鹿児島市のベットダウンとして人口 も増加傾向にある市街地に対して中山間部の 地域は過疎化・高齢化による人口減少が顕著 である。 旧来からの一般住宅を中心とした住宅地域。 建替え等も見られず、新規の土地需要は低迷 しており地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％