別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊佐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 5-1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口上町５番８外 ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼共同住宅 Ｓ2 中小規模店舗が建ち 並ぶ旧駅前の中心的 商業地域 西12m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    95 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所共同住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の商業地域である。周辺地域での伊佐市役所新庁舎の整備計画が発表されたが、地域経済の低迷の影響 を大きく受けており、現時点では需要は散発的である。当面は衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市内の商業地域及び混在住宅地域と判定した。需要者の中心は、地縁を有する各種事業者である。 周辺地域での市役所新庁舎の整備計画も現時点では土地需要の喚起には至らず、他地域からの顧客誘引に寄与する店舗 が少ないこと等から、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用 途等が様々で、取引価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では取引時点の新しく、地域環境の比較的類似した事例、近隣地域の事例からの査定価格を関連づけ て得た価格を中心に決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸事例の収 集が困難であることから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用するこ とが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湧水 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 65.7] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の撤退が見られ、市役所新庁舎の整備計 画も現時点では地域経済を活性化させるまで には至っていない。衰退傾向にある。 伊佐市の中心商業地域で、周辺地域での市役 所新庁舎の整備の進展に伴う活性化に期待す る声もある。しかし、現時点では先行き不透 明で衰退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％