別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊佐 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　隼人   TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊佐市大口里字五反田３２０５番５ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に農地 、空地等が見られる 住宅地域 東4.2m市道 水道 栗野 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   700 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 栗野駅北西方 18.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的中心部に近い住宅地域である。教育機関等に比較的近接し、一定の需要は見込めるものの、企業の撤退が 見られる等地域経済は衰退傾向にあり、需要は減退傾向。今後も衰退傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伊佐市中心部及びその周囲の住宅地域と判定した。需要者の中心は、伊佐市内で戸建住宅用地を求める 個人である。農地や空地も見られるものの、各種教育施設に近接することから、一定の需要は見込まれると考えられる 。しかし、地域経済の衰退の影響を大きく受けて、需要は減退傾向で、地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地は総額４５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本件では大口里地区の住宅地域の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を採用して決定しており、説 得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地 域ではないことから適用できなかった。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用す ることが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の撤退が見られ、市役所新庁舎の整備計 画も現時点では地域経済を活性化させるまで には至っていない。衰退傾向にある。 現状の居住環境を維持して推移している。し かし、地域経済の衰退や人口流出の影響を大 きく受けており、衰退傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％