別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南九州 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 -1 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　幸太郎   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市頴娃町牧之内字上三俣迫２９６２番４ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる高台の住 宅地域 北5.5m市道 水道 西頴娃 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   170 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 西頴娃駅東方 700m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 頴娃町の中心部に近い住宅地域で、未利用地も散見される。頴娃町は高齢化・過疎化が進行しており、取引が少 なく土地の需要は低迷している。地価は下落が続いており、今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南九州市頴娃町牧之内及びその周辺の住宅地域。需要者は、南九州市頴娃町及びその周辺に血縁・地縁 を有する給与所得者、個人事業主が中心である。以前に比べ需要は回復しつつあるが、全体的には勤労世代の流出や高 齢化の影響等から当該圏域における住宅需要は低調である。市場の中心価格帯は、宅地で２００万円から５００万円程 度、新築の戸建住宅の分譲は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は周囲に農地も散見される住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場は成熟していな いことから、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する信頼性の高い事例を 標準に決定しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動 向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　指宿 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,430 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [106.0] 100 [ 61.8] [100.0] 100 8,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,090 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南九州市の人口は少子高齢化で減少傾向にあ る。基幹産業の茶業は、価格低迷のほか、担 い手不足も課題となっている。 少子高齢化が進行し、郊外の宅地は割安感か ら需要があるが、旧来からの住宅地に対する 需要は低調である。地価は下落傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 -25.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％