鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奄美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４６２２２ -77583	奄美市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南2m、角地		（都）商業 (100,360)
b	１２００５４６２２２ -54714	奄美市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１２００８４６２２２ -74715	奄美市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
d	１２１１０４６２２２ -80598	奄美市		更地	（　）	長方形	西6m市道、南4m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	１２２０３４６２２２ -77572	奄美市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	88,368	100 [ 100.0]	88,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,400
b	(　 ) 134,078	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	144,926	100 [ 91.8]	157,871		158,000
c	(　 ) 144,661	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,806	100 [ 80.8]	179,215		179,000
d	(　 ) 112,360	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	108,147	100 [ 69.1]	156,508		157,000
e	(　 ) 118,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	122,626	100 [ 77.5]	158,227		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

奄美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,170,225	1,224,548	4,945,677	4,556,070	389,607	（　0.9483） 369,464	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,697,167 円　　　　（　 73,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奄美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	Ｓ4	310.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	105 ㎡	9.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階はフロア貸し店舗、３階・４階～は単身向け共同住宅を想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.49	92.9	77.56	2,500	193,900	6.0	1,163,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	83.49	82.2	68.59	2,100	144,039	3.0	432,117
							0.0	0
3～ 3	住宅	74.14	90.3	66.94	1,600	107,104	2.0	214,208
							0.0	0
4～ 4	住宅	69.04	89.6	61.84	1,650	102,036	2.0	204,072
							0.0	0
～

計		310.16	88.6	274.93		547,079		2,013,797
								0

⑨年額支払賃料	547,079 円　×　12ヶ月　＝　 6,564,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 274.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等による十分な担保につき計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,564,948 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,151,356 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,013,797 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,869 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,170,225 円　　　　（　 58,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奄美収５　　　　-13	2,707 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奄美収５　　　　-14	2,106 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奄美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	383,400 円	63,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	196,948 円	6,564,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,300 円	63,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	63,900 円	63,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,900 円	63,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,548 円　（　　　　　　 11,662 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,900,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 310.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,556,070 円（　　　　　 43,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,170,225 円
②総費用	1,224,548 円
③純収益　①－②	4,945,677 円
④建物等に帰属する純収益	4,556,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,697,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奄美 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奄美 5-1

鹿児島県

鹿児島第２

氏名

不動産鑑定士　田中　辰美

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奄美市名瀬末広町１０番２５｢名瀬末広町１０－２６｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:1.5	店舗ＲＣ4	小売店舗が建ち並ぶアーケード内の商店街	西6m市道	水道、ガス、下水	奄美市役所前停 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

奄美市役所前停北東方

150m

法令

規制

（都）商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、奄美市名瀬地区中心のアーケード商店街内に位置する。郊外型の大規模店舗との競合により商圏が分
散し商況は厳しいが、周辺の再開発事業の波及効果等から地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奄美市名瀬地区の中心部に所在する商業地域一円である。主な需要者は、飲食、物販、サービス等の小
規模店舗を営む地縁のある個人事業者等である。当地域は旧来からのアーケード商店街であり、地域内の食品スーパー
等の集客効果が一定程度見られるものの、郊外型の大規模店舗との競合により商圏が分散し、収益環境は厳しい。しか
し、周辺の再開発事業の進展の波及効果等により地価下落に歯止めがかかり、地価は横ばい傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内においては、自己使用の小規模店舗が多く、賃貸市場が未成熟であり、収益価格は低位に求められた。取
引事例比較法においては、実際の取引価格を査定の根拠としており、実証的で説得力を有する。したがって、取引市場
での市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名瀬本港埋立地区のマリンタウン分譲が順調
に進み、市中心部の活性化が期待される。一
方人口減による人手不足等から事業の停滞も
懸念される。

当地域は旧来からのアーケード商店街であり
、商況は依然として厳しいものの、周辺の区
画整理事業の波及効果等により地価はやや持
ち直している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奄美 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４６２２２ -90648	奄美市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、西5m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１２１０１４６２２２ -86952	奄美市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	１２２０３４６２２２ -77572	奄美市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	１２２０３４６２２２ -77583	奄美市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南2m、角地		（都）商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	139,849	100 [ 92.7]	150,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 155,608	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	156,853	100 [ 100.0]	156,853		157,000
c	(　 ) 118,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	122,626	100 [ 76.5]	160,295		160,000
d	(　 ) 66,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	91,133	100 [ 100.0]	91,133		91,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

奄美 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,094,786	1,275,498	4,819,288	4,384,950	434,338	（　0.9483） 411,883	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,580,896 円　　　　（　 81,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奄美 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	83.49	Ｓ4	310.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	105 ㎡	9.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階～フロア貸の店舗３・４階～各階２戸の住宅（約３５㎡）

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.49	92.9	77.56	2,454	190,332	5.0	951,660
							0.0	0
2～ 2	店舗	83.49	82.2	68.63	2,100	144,123	3.0	432,369
							0.0	0
3～ 3	住宅	74.14	90.3	66.95	1,600	107,120	2.0	214,240
							0.0	0
4～ 4	住宅	69.04	89.6	61.86	1,600	98,976	2.0	197,952
							0.0	0
～

計		310.16	88.7	275.00		540,551		1,796,221
								0

⑨年額支払賃料	540,551 円　×　12ヶ月　＝　 6,486,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,486,612 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 408,657 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,077,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,796,221 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,094,786 円　　　　（　 58,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奄美収５　　　　-13	2,707 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,464 円/㎡　月額支払賃料（　 2,454 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奄美収５　　　　-14	2,106 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奄美 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	369,000 円	61,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	194,598 円	6,486,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,500 円	61,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,500 円	61,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,500 円	61,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,275,498 円　（　　　　　　 12,148 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,500,000 円	設計監理料率　 192,600 円／㎡　×　 310.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,384,950 円（　　　　　 41,761 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,094,786 円
②総費用	1,275,498 円
③純収益　①－②	4,819,288 円
④建物等に帰属する純収益	4,384,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,338 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	411,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,580,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,700 円／㎡）