別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奄美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奄美 -1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　辰美   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奄美市名瀬浦上町３番１０外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 動物病院前停 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 動物病院前停北西方 130m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、名瀬浦上町に所在する区画整然とした住宅地域である。住環境が良好であり、土地需要は堅調である ことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奄美市内のうち、名瀬地区北東部の住宅地域一円である。特に代替・競争関係が強い地域は、対象標準 地の所在する名瀬浦上町及びその周辺地域であると判断される。主たる市場参加者は、サラリーマン層を中心とする一 次取得者であり、生活利便性と住環境が良好で区画整然とした土地に対する需要は堅調である。需要の中心となる土地 の価格帯は１０００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において想定される土地取引は自己使用目的が主であり、収益目的の土地取引は僅かである。よって収益 還元法は適用せず、取引事例比較法のみを適用した。取引事例比較法による比準価格は市場性を反映した実証的な価格 であることから説得力を有する。本件においては、取引事例比較法を適用して得られた比準価格を重視し、代表標準地 との検討及び単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奄美 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [115.0] [105.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名瀬本港埋立地区のマリンタウン分譲が順調 に進み、市中心部の活性化が期待される。一 方人口減による人手不足等から事業の停滞も 懸念される。 区画整然とした生活利便性の高い住宅地域で ある。底堅い需要があり、地価は強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％